
Informe
El panorama portugués de la propiedad hotelera
Horwath HTL ha analizado más de 1.300 empresas propietarias de hoteles para identificar las características de los principales actores del mercado y cómo está estructurado el panorama de la propiedad.
La inversión extranjera ha ido creciendo significativamente, pero la mayoría de los hoteles siguen siendo propiedad de empresas portuguesas. En los últimos años se ha observado una tendencia creciente. La mayoría de las adquisiciones fueron realizadas por empresas institucionales internacionales, lo que indica una futura transformación del panorama de la propiedad portuguesa, que dará lugar a una mayor consolidación del mercado.
Conclusiones principales
Fragmentación de la propiedad: El mercado hotelero portugués está dominado por empresas nacionales, privadas, propietarias de una sola unidad. La mayoría de los propietarios también gestionan sus propiedades, lo que refleja un mercado compuesto principalmente por empresas familiares.
Jugadores dominantes: Importantes operadores hoteleros portugueses como el Grupo Pestana, Vila Galé y el Grupo Azinor son propietarios significativos. Entre los fondos de inversión destacan Fundo Recuperação de Turismo, FCR – ECS Capital, y TF Turismo Fundos – SGOIC. Actores internacionales como AccorInvest y Pontegadea también poseen carteras importantes.
Inversión extranjera: Aunque las empresas internacionales sólo representan el 12% de los propietarios, poseen el 13% de los hoteles y el 18% de las llaves, con preferencia por los inmuebles más grandes, de lujo y de categoría. El tamaño medio de sus hoteles es de 106 habitaciones, frente a las 71 de los propietarios nacionales.
Empresas institucionales y cotizadas: Los inversores institucionales y cotizados suelen poseer carteras más grandes con un mayor número de habitaciones. Han mostrado más interés por los inmuebles de lujo, que representan el 69% de sus propiedades, frente al 53% de los propietarios nacionales.
Distribución geográfica: La inversión extranjera se concentra en Lisboa, Oporto y el Algarve, mientras que la inversión nacional se reparte más uniformemente por todo el país. Esto incluye muchos pequeños hoteles familiares fuera de los principales centros turísticos.
Características de la propiedad
- Nacional vs. Internacional: Las empresas nacionales dominan el mercado, sobre todo en el segmento medio. Sin embargo, las empresas internacionales predominan en el segmento de lujo, con importantes inversiones en propiedades de alta gama.
- Perfiles de empresa: Los operadores privados representan el 93% de los propietarios, mientras que las empresas institucionales y cotizadas tienden a poseer propiedades más importantes y de mayor categoría. Las empresas cotizadas tienen una presencia sustancial en el segmento económico, influidas por grupos como AccorInvest, que posee varios hoteles Ibis.
Tendencias de inversión En los últimos años se ha observado un aumento de las adquisiciones por parte de inversores institucionales internacionales, lo que indica una posible consolidación futura del mercado. Es probable que esta tendencia conduzca a una mayor presencia de marcas internacionales, ya que estas empresas intentan posicionar sus propiedades tanto a nivel nacional como internacional.
Retos y oportunidades
- Consolidación del mercado: La pandemia del COVID-19 puede acelerar la consolidación del mercado, ya que los propietarios con problemas financieros se plantean vender propiedades. Se espera que los inversores institucionales desempeñen un papel crucial en esta transformación.
- Iniciativas gubernamentales: El gobierno portugués apoya la consolidación del mercado para aumentar la competitividad y la resistencia. Se espera que los incentivos a las fusiones y adquisiciones contribuyan a una mayor consolidación.
- Enfoque regional: Los principales actores concentran las inversiones en Lisboa, Oporto y el Algarve, que representan el 36% del parque hotelero portugués. Esta concentración se refleja en las transacciones recientes y en la cartera de proyectos de desarrollo hotelero.
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