
Relatório
O panorama da propriedade hoteleira em Portugal
A Horwath HTL analisou mais de 1.300 empresas hoteleiras para identificar as características dos principais operadores do mercado e a forma como o panorama de propriedade está estruturado.
O investimento estrangeiro tem vindo a crescer significativamente, mas a maioria dos hotéis ainda é detida por empresas portuguesas. Nos últimos anos, tem-se registado uma tendência de crescimento. A maioria das aquisições foi efetuada por empresas institucionais internacionais, o que indicia uma futura transformação do panorama de propriedade português, resultando numa maior consolidação do mercado.
Principais conclusões
Fragmentação da propriedade: O mercado hoteleiro português é dominado por empresas nacionais, privadas, proprietárias de unidades individuais. A maioria dos proprietários também gere as suas propriedades, o que reflete um mercado composto principalmente por empresas familiares.
Operadores dominantes: Os principais operadores hoteleiros portugueses, como o Grupo Pestana, Vila Galé e Grupo Azinor, são proprietários significativos. Entre os fundos de investimento que se destacam estão o Fundo Recuperação de Turismo, FCR – ECS Capital e TF Turismo Fundos – SGOIC. Os operadores internacionais, como a AccorInvest e a Pontegadea, detêm igualmente carteiras substanciais.
Investimento estrangeiro: Embora as empresas internacionais representem apenas 12% dos proprietários, detêm 13% dos hotéis e 18% das chaves, com uma preferência por propriedades maiores, de luxo e de gama alta. A dimensão média dos seus hotéis é de 106 quartos, em comparação com os 71 dos proprietários nacionais.
Empresas institucionais e cotadas em bolsa: Os investidores institucionais e cotados em bolsa possuem normalmente carteiras maiores, com um maior número de quartos. Mostraram mais interesse em propriedades de luxo e de gama alta, que representam 69% das suas participações, em comparação com 53% dos proprietários nacionais.
Distribuição geográfica: O investimento estrangeiro está concentrado em Lisboa, Porto e Algarve, enquanto o investimento nacional está distribuído de forma mais homogénea por todo o país. O investimento nacional está mais distribuído por todo o país, incluindo muitos pequenos hotéis familiares fora dos principais centros turísticos.
Caraterísticas da propriedade
- Doméstico vs. Internacional: As empresas nacionais dominam o mercado, sobretudo no segmento de gama média. No entanto, as empresas internacionais são mais predominantes no segmento de luxo, com investimentos significativos em propriedades de luxo.
- Perfis de empresas: Os operadores privados representam 93% dos proprietários, enquanto as empresas institucionais e cotadas tendem a possuir propriedades mais significativas e de gama alta. As empresas cotadas em bolsa têm uma presença substancial no segmento económico, influenciada por grupos como a AccorInvest, que detêm vários hotéis Ibis.
Tendências de investimento Nos últimos anos, tem-se assistido a um aumento das aquisições por parte de investidores institucionais internacionais, o que indicia uma potencial consolidação futura do mercado. É provável que esta tendência conduza a uma maior presença de marcas internacionais, uma vez que estas empresas procuram posicionar as suas propriedades tanto a nível nacional como internacional.
Desafios e oportunidades
- Consolidação do mercado: A pandemia de COVID-19 pode acelerar a consolidação do mercado, uma vez que os proprietários em dificuldades financeiras ponderam a venda de imóveis. Espera-se que os investidores institucionais desempenhem um papel crucial nesta transformação.
- Iniciativas governamentais: O Governo português apoia a consolidação do mercado para aumentar a competitividade e a capacidade de resistência. Prevê-se que os incentivos às fusões e aquisições contribuam para uma maior consolidação.
- Foco regional: Os principais operadores concentram os seus investimentos em Lisboa, no Porto e no Algarve, que representam 36% do parque hoteleiro português. Esta concentração reflete-se nas transações recentes e na carteira de desenvolvimento hoteleiro.
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