Die jüngste Übernahme der Münchner Hotelgruppe Motel One durch den französischen Investor PAI Partners zeigt die zunehmende Dynamik internationaler Investoren auf dem deutschsprachigen Hotelmarkt. So wurden innerhalb der letzten zwanzig Jahre allein in Deutschland bereits acht Hotelmarken von einem internationalen Investor bzw. einer internationalen Hotelkette übernommen: Darunter waren Innside (Melià, 2007), Steigenberger (Huazhu/H World, 2019), prizeotel (Radisson, 2019), 25hours (Accor, 2016-2020), me and al (Hyatt, 2024), Novum (IHG, 2024), Ruby(IHG, 2025) und zuletzt Motel One(PAI, 2025). Ein ähnlicher Trend ist in Österreich zu beobachten, wie die Übernahme der Marke Vienna House (2022) durch Wyndham zeigt.

Diese Konsolidierungen treiben nicht nur die internationale Expansion der beteiligten Hotelmarken voran, sondern verändern gleichzeitig grundlegend die Marktstruktur im deutschsprachigen Raum. Durch die entstehenden Synergieeffekte können fusionierte Marken attraktivere Preise anbieten, was neben den lokalen Marken vor allem auch privat geführte Hotels unter Preisdruck bringt. Doch warum sind Hotelmarken aus Deutschland und Österreich momentan für internationale Investoren so attraktiv?

Attraktives Übernahmeziel für Private-Equity-Investoren

Zum einen gelten Deutschland und Österreich als attraktives Übernahmeziel für Private-Equity-Investoren und große Hotelkonzerne, die Wachstumschancen, Marktanteile und innovative Konzepte suchen. Diese profitieren vor allem vom Wachstumspotenzial der Hotelbranche, die sich zum Teil noch immer von den Auswirkungen der Pandemie erholt und stark von unabhängigen Individualhotels geprägt ist. Denn trotz der erheblichen Herausforderungen, mit denen die Hotelimmobilienbranche in den vergangenen Jahren konfrontiert war (Pandemie, geopolitische Spannungen und Inflation) zeigt sich der Markt im Hinblick auf die Verkaufspreise robust. Gleichzeitig bleibt ein starker Preisverfall auf Grund der daraus resultierender spürbarer Unsicherheiten, anders als in anderen Immobiliensegmenten, aus. Während Banken weiterhin vorsichtig agieren, eröffnen sich demnach besonders für eigenkapitalstarke Investoren attraktive Chancen. Niedrigere Bewertungen und sinkende Zinsen bieten ideale Bedingungen für strategische Akquisitionen.

Andererseits sind Deutschland und Österreich ein „Innovationslabor für neuartige Hotelkonzepte“, insbesondere im Hinblick auf die Verbindung von anspruchsvollem Design, digitalisierten Prozessen und effizienter Raumnutzung. Marken wie Ruby mit ihrem „Lean Luxury“-Ansatz oder Motel One mit hochwertiger Gestaltung und kleinen Zimmern jedoch ohne eigenem Restaurant – dafür aber mit einer stylishen Lifestyle-Bar, die zugleich als Lobby und Frühstücksbereich dient – reagieren damit gezielt auf veränderte Gästebedürfnisse und bedienen erfolgreich eine lukrative Nische. Dies beschert ihnen wiederum ein vielversprechendes Wachstumspotential, welches durch das notwendige Kapital von Investoren weiter gestärkt wird. Durch gezielte Investments in erfolgreiche Markenkonzepte erhoffen sich die Investoren eine rasche Wertsteigerung und daraus resultierend hohe Renditen bei einem Weiterverkauf der Marken, was sicherlich auch bei der jüngsten Übernahme der Motel One Group durch PAI Partners der Fall sein wird.

Im Vergleich zu institutionellen Investoren sind Private Equity Investoren in Hinblick auf Investments agiler, da letztere nicht nur in Immobilien investieren dürfen und dadurch auf Pachtverträge angewiesen sind, sondern auch Marken samt Betreibergesellschaften kaufen können.

Demnach übernimmt der französische Private Equity Investor, neben der Hotelmarke 80 Prozent des operativen Geschäfts von Motel One, das derzeit mit 3,5 Milliarden Euro bewertet wird. Das kürzlich abgespaltete Immobiliengeschäft verbleibt weiterhin bei Gründer Dieter Müller, der es unabhängig weiterführen wird, um gleichzeitig das Wachstum der Marke zu unterstützen. Außerdem wurde bei diesem Deal vertraglich vereinbart, dass das Management Board des operativen Geschäfts ebenfalls bestehen bleibt, Dieter Müller fungiert weiterhin als Chairman und die beiden Co-CEOs Daniel Müller und Stefan Lenze verbleiben ebenfalls in Ihren Positionen.

Durch die Partnerschaft mit PAI erhält Motel One nicht nur finanzielle Ressourcen für weiteres Wachstum, sondern auch Zugang zu einem internationalen Netzwerk und strategischer Expansion. Laut Dieter Müller kann das organische Wachstum mit dem Markt nicht mithalten, weshalb dieses durch eine Expansion mit PAI auf ein neues Level gehoben werden kann und einen Beschleunigungseffekt erfahren kann. Die Vorbereitungen für den Zusammenschluss wurden bereits im April 2024 getroffen, als Motel One die 35 Prozent Anteile des bisherigen Investors Proprium Capital zurückkaufte und sein Immobiliengeschäft in eine eigene Gesellschaft auslagerte. Die Transaktion wird voraussichtlich im zweiten Quartal 2025 abgeschlossen, vorbehaltlich behördlicher Genehmigungen. Ob und wann eine Börsengang stattfinden wird, liegt nun bei PAI Partners.

Konsolidierungen von deutschen/österreichischen Marken und internationalen Hotelketten

Gut zwei Wochen zuvor, Mitte Februar 2025 wurde die Übernahme der „Lean-Luxury-Marke“ Ruby für 110,5 Millionen Euro durch die britische InterContinental Hotels Group (IHG) bekanntgegeben. Im Gegensatz zu der Übernahme von Motel One durch PAI, verbleiben die Pachtverträge der Hotels bei der Ruby Group, während IHG durch den Deal die Möglichkeit erhält, Hotels unter dem Namen Ruby im Franchise-Modell zu eröffnen, insbesondere mit Fokus auf eine Expansion in die USA und dem Wachstumsmarkt Asien.

Ruby profitiert dabei von IHGs globalem Vertriebsnetzwerk, der Distributionsplattform und dem IHG One Rewards Treueprogramm, wodurch Vertriebskosten gesenkt und der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) gesteigert werden soll. Laut Gründer Michael Struck wurde IHG bewusst als Partner gewählt, da der Konzern Markenidentität und Unternehmenskultur auch bei der Integration neuer Marken bewahren kann. Zudem bietet der Deal für Immobilienpartner attraktive Möglichkeiten, da die höheren Margen durch mehr Direktbuchungen das Mietpotenzial steigern. Die Kooperation erfolgt zu einem strategisch günstigen Zeitpunkt: Die Nachfrage nach innovativen Lösungen zur Umnutzung von Büroflächen wächst, was Ruby neue Wachstumschancen eröffnet. Das Ziel ist es, die Hotelkette als führende „Affordable-Luxury-Marke“ global zu etablieren, ohne dabei den markentypischen Charakter und die flexible, platzsparende Hotelkonzeption zu verlieren.

Im Gegensatz zu einem Private-Equity-Investor, dessen Ziel es ist, durch Akquisitionen etablierter Geschäftsmodelle und gezielte Investitionen deren Wert zu steigern und bei einem späteren Verkauf hohe Renditen zu erzielen, verfolgt ein internationaler Hotelkonzern wie IHG mit einer Übernahme andere strategische Ziele. IHG möchte insbesondere sein Markenportfolio im deutschen Markt erweitern, dadurch Marktanteile sichern und durch zusätzliche Marken dauerhaft höhere Franchisegebühren („Royalties“) generieren. Diese Übernahme der bereits etablierten „Lean-Luxury-Marke“ ermöglicht IHG eine schnelle und risikoarme Erweiterung des Portfolios sowie gleichzeitige eine starke Präsenz in neuen Märkten. Durch die Integration von Ruby ins eigene Portfolio können zudem Kosten gesenkt und Effizienzsteigerungen erzielt werden. Generell gilt, dass Investoren zunehmend von „Soft Brands“ profitieren, die durch flexiblere Anforderungen leichter umzusetzen sind als klassische Marken („Hard Brands“) die an strikte (Design-)Standards der Hotelgruppen gebunden sind. Darüber hinaus stärkt die Einbindung einer solchen Marke nicht nur die Marktpräsenz von IHG, sondern sichert auch gleichbleibende Franchiselizenzen im Laufe der Zeit. Dieser Ansatz unterstreicht den Vorteil von „weichen Marken“, die Investoren eine größere Flexibilität und Anpassungsfähigkeit bieten als traditionelle Hotelmarken („harte Marken“), die sich strikt an die standardisierten Vorgaben der Hotelgruppe halten müssen.

Ein weiteres Beispiel für eine solche Konsolidierung ist die Übernahme der 2015 gegründeten Hotelmanagement GmbH Vienna House samt Marke, durch die, in Berlin ansässige, europaweit agierende HR Group. Da diese jedoch als Multi-Brand-Hotelbetreibergesellschaft kein Interesse am Eigentum einer Hotelmarke hat, wurde die Hotelmarke Vienna House im selben Zug an den langjährigen Franchise-Partner der HR-Group Wyndham weiterveräußert. Fortan besitzt die HR-Group, wie auch die Ruby Group, das Eigentum an den Pachtverträgen beziehungsweise am Betrieb der Hotels, während diese im Rahmen einer langfristigen Franchisevereinbarung mit Wyndham unter deren Marke Vienna House by Wyndham geführt werden. Durch die Übernahme der Marke fügte Wyndham etwa 40 Hotels mit über 6.000 Zimmern seinem Portfolio hinzu.

Who is next?

Es scheint, als seien weitere Zusammenschlüsse auf Grund der Wachstumsbestrebungen der einzelnen Akteure in der Hotelbrache im deutschsprachigen Raum, nur eine Frage der Zeit, offen bleibt jedoch, welche Marke die nächste sein wird, die durch einen internationalen Investor Kapital für weiteres Wachstum beziehen wird und ob sich dieser Trend auch im Schweizer Markt fortsetzen wird. Es bleibt jedoch die Frage, welche Marke die nächste sein wird, die sich internationales Investorenkapital für die weitere Expansion sichert, und ob sich dieser Trend auch auf den Schweizer Markt ausweiten wird. Laut Michael Schnürle, Senior Consultant bei Horwath HTL sind es wohl die Serviced Apartments, die mit ihren Wachstumsplänen als nächstes konsolidiert werden. „In diesem Markt kam es bereits in den letzten Jahren ebenfalls zu vereinzelten Übernahmen“, erläutert Schnürle. „Ich kann mir gut vorstellen, dass sich Limehome als nächstes mit einem internationalen Partner zusammenschließen wird, um weiter zu expanideren“.