Die Industrialisierung der Hotellerie

Die Entwicklung der deutschen Hotellerie seit der Jahrtausendwende ist daher nicht nur eine Wachstumsgeschichte, sondern vor allem Ausdruck eines tiefgreifenden Strukturwandels und der fortschreitenden Industrialisierung des Übernachtungsgeschäfts.

Zu Beginn der 2000er-Jahre war der deutsche Hotelmarkt überwiegend von privat geführten Betrieben mit vergleichsweise kleinen Betriebsgrößen geprägt. Familienhotels dominierten vielerorts das Angebot, während internationale Marken vor allem im gehobenen Segment der Großstädte präsent waren. Gleichzeitig nahm der Wettbewerbsdruck durch internationale Hotelketten kontinuierlich zu und stellte zahlreiche Traditionshotels vor neue strategische Herausforderungen.

Die wirtschaftliche Entwicklung der Branche verdeutlicht diese Transformation eindrucksvoll:

Der Gesamtumsatz der deutschen Hotellerie lag im Jahr 2000 bei rund 15 Milliarden Euro. Zehn Jahre später waren es bereits rund 20 Mrd. EUR (+33%), im Jahr 2019 rund 30 Mrd. EUR und im Jahr 2024 rund 35 Mrd. EUR.

Parallel dazu stieg die Zahl der Übernachtungen von rund 200 Millionen im Jahr 2000 auf etwa 300 Millionen im Jahr 2024. Der Umsatz pro Übernachtung stieg im gleichen Zeitraum von rund 75 Euro auf etwa 117 Euro (+56%). Damit bewegt sich die Umsatzsteigerung pro Übernachtung weitgehend im Bereich der allgemeinen Preisentwicklung (Verbraucherpreisindex). Das reale Wachstum der Branche resultiert somit im Wesentlichen aus dem deutlichen Anstieg der Übernachtungszahlen.

Die deutsche Hotellerie hat sich in den vergangenen 25 Jahren von einer stark eigentümergeprägten Branche hin zu einem professionalisierten, markenorientierten und zunehmend standardisierten Markt entwickelt. Digitalisierung, Skaleneffekte, Markenbildung und institutionelles Kapital prägen heute vielerorts die Wettbewerbsdynamik.

Die zentrale Frage für die kommenden Jahre lautet daher:

Wie gelingt es der Hotellerie, industrielle Effizienz mit authentischer Gastlichkeit und emotionaler Erlebnisqualität zu verbinden? Dies bedeutet für die Branche: Wie wird das zukünftige Hotel aussehen und wie sieht das Wachstum hierzu aus.

Das Wachstum der Nachfrage erfolgte im Wesentlichen kongruent mit dem Ausbau des Angebotes und ging mit einer zunehmenden Professionalisierung der Hotellerie einher. Betriebsstrukturen wurden standardisiert, internationale Marken gewannen an Bedeutung und die Angebotsvielfalt nahm zu. In den 2000er-Jahren waren dabei zunächst Marken wie Steigenberger, Maritim sowie international Hilton und Holiday Inn prägend, während das weitere Wachstum vor allem über Midscale- und Economy-Marken getragen wurde, die insbesondere in B- und C-Städten zusätzliche Märkte erschließen konnten.

Waren Marriott, Hilton und Steigenberger in B-Standorten teilweise das „erste Haus am Platz“, haben rund 20 Jahre später vor allem Economy-Hotels diese Märkte in B-Lagen sowie C-Standorten in guten Lagen für sich gewonnen. Die Übernachtung wurde damit stärker standardisiert und professionalisiert, internationale Investoren haben den Markt als Anlageklasse entdeckt. Ein Beispiel für diese Entwicklung ist der Verkauf der, aus den 1990er Jahren gewachsenen Astron Hotels an NH-Hotels. Aus den Mitteln dieses Verkaufs entstand die Marke Motel One mit zunächst mit klassischen stadtrandnahen „Motel“-Standorten.

Im Jahr 2014 gab es rund 20.000 Hotels und Hotels garnis, zehn Jahre später etwa 19.000 Betriebe. Die Zahl der Zimmer stieg im gleichen Zeitraum von rund 789.000 Einheiten auf rund 876.000 und gleichzeitig erhöhte sich die durchschnittliche Betriebsgröße von 39 auf 46 Zimmer , was eine Verlagerung hin zu größeren, standardisierten Einheiten und Systemhotellerie anzeigt. Möglich wurde dies durch die Nutzung von Franchise-Modellen und den Ausbau von Markenportfolios, mit denen große Ketten verstärkt in B- und C-Standorte expandieren konnten.

Mit der zunehmenden Professionalisierung der Hotellerie ging zugleich eine Finanzialisierung des Marktes einher. Kapital und Hotelbetrieb wurden zunehmend voneinander getrennt, während Hotels immer stärker nicht mehr ausschließlich als Gastgewerbe, sondern als skalierbare Immobilien- und Investmentklasse betrachtet wurden. Waren 2005 die Investitionssummen für Economy-Hotels noch bei rund 7 Prozent des gesamten Hotelinvestitionsvolumens, lagen sie zehn Jahre später nur noch bei rund 5 Prozent. Im Jahr 2025 hat sich der Anteil der Economy-Hotels an den Gesamtinvestitionen auf rund 11 Prozent erhöht. Dies verdeutlicht die wachsende Bedeutung effizienter, kostenorientierter Hotelkonzepte.

Ab etwa 2015 zeigte sich im Economy- und Budget-Segment eine ausgeprägte Entwicklung hin zu Effizienz und Lifestyle. Differenziert wurde zwischen modernen Budgethotels (z. B. Motel One, Ibis, Holiday Inn Express, B&B), Budget-Design-Hotels mit kleinen, hochwertig eingerichteten Zimmern oder stark designorientierten Flächen (z. B. 25hours, Prizeotel,Superbude), Ultra-Budget-Hotels mit reduziertem Service (z. B. easyHotels) sowie „Hostellerie-Konzepten“, bei denen Hotel- und Hostelmerkmale verschmelzen (z. B. Meininger, A&O).

Mit der zunehmenden Professionalisierung der Hotellerie über alle Kategorien hinweg setzte eine Konsolidierung und Technologisierung des Beherbergungsmarktes ein. Dies erhöhte die Bedeutung professioneller Vertriebswege und einer größeren Markenvielfalt. Während in den 2000er-Jahren Hotel-CRS-Systeme eine zentrale Rolle im Vertrieb spielten, dominieren heute Kundenbindungsprogramme und globale Distributionssysteme der großen Hotelmarken. Damit hat sich die Trennung von Kapital und Betrieb weiter verstärkt.

Doch wie ist diese starke Zunahme der Markenvielfalt zu erklären?

Die Zunahme der Markenvielfalt beruht überwiegend auf dem Zukauf kleinerer regionaler bzw. interregionaler Marken sowie der Integration moderner Nischenmarken in bestehende Portfolios. In vielen Fällen handelt es sich weniger um die gezielte Neuentwicklung eigenständiger Nischenmarken, sondern um ein wachstumsorientiertes Vorgehen: Der Erwerb eines bestehenden Portfolios ist im Zuge der Expansion wirtschaftlicher und schneller umsetzbar als organisches Wachstum. Im Ergebnis entstehen regelmäßig neue Marken wie I Stay by NH, Series by Marriott, Select by Hilton, Noted Collection(IHG) oder Hyatt Select, welche die bestehende Systemarchitektur erweitern.

Hinter diesem Markenausbau steht die strategische Frage nach der Integration privater Hotels bzw. privater Hotelportfolios in globale Vertriebsnetze. Für Hotelgesellschaften ist dies eine Möglichkeit, ihre Systeme besser auszulasten und durch die höhere Zahl der angeschlossenen Hotels Skalenerträge zu realisieren. Diese Effekte erhöhen die Gewinne auf Konzernebene. Global agierende Hotelgesellschaften generieren ihre Rendite langfristig vor allem über Wachstum und Skaleneffekte, einschließlich der Integration kleinerer Hotels oder Gruppen außerhalb des ursprünglichen Markenkerns.

Kann der Gast diese Vielfalt überhaupt nachvollziehen?

Die meisten Gäste können die 20 bis 45 Marken einer Hotelgruppe nicht klar unterscheiden. Sie fokussieren sich auf wenige vertraute Produkte und orientieren sich an Gewohnheiten und der Dachmarke. Dies führt dazu, dass Gäste mit einer Full-Service-Erwartung ein selektives oder „lifestyliges“ Konzept entweder als positive Abwechslung erleben oder kritisch bewerten, wenn gewohnte Annehmlichkeiten fehlen.

Die Frage nach immer neuen Markennamen führt zu einem weiteren Punkt. Viele der jüngeren Konzepte sind weniger klassische Hotelmarken, sondern Produktnamen mit klarer Plattformlogik. Sie sind technologiegetrieben und häufig aus Nischen heraus entstanden. Marken wie Limehome, Airbnb oder Numa verwenden primär ihre technische Plattform, um Übernachtungsleistungen zu standardisieren, und benötigen dafür einen definierten Rahmen als „Übernachtungsstätte“. Der Markenwert bemisst sich im Wesentlichen an Nutzerzahl und Übernachtungsvolumen, was teilweise zu höheren Unternehmensbewertungen führt als in Teilen der klassischen, betrieblich geprägten Hotellerie.

Seit den 2010er-Jahren hat sich zudem das Segment der Serviced Apartments dynamisch entwickelt. Zunächst dominierten lokale Anbieter wie Derag Livinghotels, später traten verstärkt internationale Marken in dieses Segment ein. Parallel dazu haben private Wohnungsangebote zur Kurzzeitvermietung sowie webbasierte Direktvertriebsmodelle neue, plattformbasierte Geschäftsmodelle hervorgebracht. Damit wurde eine technologiegetriebene Form der Beherbergung etabliert und das Produkt „Übernachtung“ weiter industrialisiert: Service rückt in den Hintergrund, standardisierte Prozesse, geringe Personalkontakte und hohe Technologiedurchdringung, wie bei Anbietern wie Numa oder Limehome, kennzeichnen einen derzeitigen Höhepunkt dieser Industrialisierung von Betten.

Die Industrialisierung der Hotellerie erreicht eine neue Phase!!!

Die Zukunft der Hotellerie entscheidet sich heute zunehmend weniger an der klassischen Rezeption, sondern vielmehr in den Bereichen Technologie, Distribution, Markenstärke und Skalierung. Digitalisierung war dabei erst der Anfang. Die eigentliche Transformation steht der Branche noch bevor.

Die zentrale Frage lautet künftig nicht mehr nur, wie Gastlichkeit definiert wird, sondern wie künstliche Intelligenz, Automatisierung und datenbasierte Prozesse mit echter Hospitality verbunden werden können. Effizienz und Emotionalität werden dabei keine Gegensätze mehr sein dürfen, sondern müssen intelligent miteinander kombiniert werden.

Gleichzeitig verändert sich auch das Verständnis von Mitarbeitenden in der Hotellerie grundlegend. Die klassische Erwartung, „alles im Hotel können zu müssen“, wird langfristig nicht mehr der entscheidende Renditetreiber sein. Stattdessen gewinnen Spezialisierung, Systemunterstützung, technologische Befähigung und standardisierte Prozesse zunehmend an Bedeutung.

IVor allem Hotelmarken und größere Plattformen werden in den kommenden Jahren Lösungen entwickeln müssen, um operative Effizienz, Fachkräftemangel, Qualitätsstandards und individuelle Gästeerlebnisse miteinander zu vereinen.

Die Transformation der nächsten fünf Jahre wird die deutsche Hotellerie nachhaltig prägen.

Die Hotels der Zukunft entstehen nicht nur durch neue Gebäude, sondern vor allem durch neue Systeme, neue Prozesse und ein neues Verständnis von Gastlichkeit.