
Rapporto
Italia: Costi di costruzione e ristrutturazione nel settore alberghiero
Con l'ultimo rapporto di Horwath HTL Italia, abbiamo fatto luce sul mondo dei CapEx nell'ospitalità italiana. Si tratta del primo rapporto di questo tipo per l'Italia, che copre i costi di costruzione, conversione o ristrutturazione di hotel e resort. Il report cerca di fare luce sul mondo dei CapEx associati allo sviluppo dell'ospitalità in Italia. Abbiamo raccolto 63 progetti (ridotti infine a 50 dopo la pulizia dei dati), per un totale di oltre mezzo miliardo di euro di investimenti in più di cinquemila camere. Grazie a questo database, siamo in grado di presentare il costo per camera e il costo al mq associato a ristrutturazioni leggere o pesanti, nuove costruzioni o conversioni, per diversi segmenti di mercato. I dati mostrano che l'Italia è un mercato molto particolare per la pianificazione del CapEx: a causa dell'enorme quantità di hotel situati in edifici storici, che sono piuttosto delicati da affrontare, la ristrutturazione nella scala del lusso in una destinazione top può spesso costare di più rispetto alla costruzione di un greenfield. Inoltre, inaspettatamente, abbiamo scoperto che gli hotel di marca e quelli indipendenti non sono diversi in termini di requisiti CapEx negli sviluppi greenfield.
Panoramica
L’analisi copre 63 progetti (ridotti a 50 dopo la pulizia dei dati) con oltre 530 milioni di euro investiti in più di 5.570 camere. L’indagine si concentra sia sugli sviluppi greenfield che sulle ristrutturazioni, fornendo parametri di riferimento sui costi per camera e per metro quadro per vari segmenti di mercato.
- Costi: Esclude i costi amministrativi, l’acquisto di beni/terreni, l’IVA e include i costi delle attrezzature.
- Costruzione: Si riferisce alla costruzione di nuove proprietà (greenfield), compresi i costi delle attrezzature.
- Ristrutturazione: Copre ristrutturazioni pesanti o leggere, compresi i costi delle attrezzature.
- Ospitalità: Include alberghi, hotel per studenti/ostelli e resort.
- FF&E: Mobili, arredi e attrezzature.
Risultati principali
Sviluppi greenfield
- Rarità e costi: I progetti greenfield sono rari ma rappresentano il 20% del panel, con un costo medio di 147,5 mila euro per chiave.
- Costo per metro quadro: Il costo medio di costruzione è di 2.000 €/mq.
- Segmentazione:
- Hotel di città: 1.843 €/mq (109k €/chiave).
- Villaggi turistici: 2.311 €/mq (161k €/chiave).
- Costi di destinazione:
- Destinazioni top: 147k €/chiave.
- Destinazioni secondarie: 142k €/chiave.
- Modello di gestione:
- Hotel di marca: 2.174 €/mq (137k €/chiave).
- Hotel indipendenti: 2.062 €/mq (152k €/chiave).
Ristrutturazioni pesanti e leggere
- Prevalenza e costi: Le ristrutturazioni sono più comuni delle nuove costruzioni, soprattutto negli edifici storici.
- Costo per metro quadro: Il costo medio di ristrutturazione è di 1.300 €/mq.
- Segmentazione:
- Hotel di città: 1.415 €/mq (94k €/chiave).
- Villaggi turistici: 916 €/mq (52k €/chiave).
- Costi di destinazione:
- Destinazioni top: 108k €/chiave.
- Destinazioni secondarie: 60k €/chiave.
- Tipo di edificio:
- Hotel storici: 1.729 €/mq (123k €/chiave).
- Hotel moderni: 887 €/mq (55k €/chiave).
- Modello di gestione:
- Hotel di marca: 2.174 €/mq (137k €/chiave).
- Hotel indipendenti: 2.062 €/mq (152k €/chiave).
Costi delle attrezzature
- Sviluppi greenfield:
- Hotel in città: Midscale (10.810 €/camera), Upscale (28.090 €/camera), Luxury (34.440 €/camera).
- Villaggi: Midscale (6.589 €/camera), Upscale (14.016 €/camera), Luxury (31.048 €/camera).
- Ristrutturazioni:
- Hotel in città: Midscale (6.589 €/camera), Upscale (14.016 €/camera), Luxury (31.048 €/camera).
- Villaggi: Midscale (9.368 €/camera), Upscale (9.368 €/camera).
I dati rivelano che i costi di costruzione e ristrutturazione in Italia sono relativamente bassi rispetto ad altre regioni, ma la complessità dei progetti, in particolare per quanto riguarda gli edifici storici, può portare a un CapEx più elevato. La sfida principale nel mercato italiano non è il costo in sé, ma gli ostacoli burocratici e amministrativi che rallentano l’esecuzione dei progetti.
Questo rapporto fornisce un punto di riferimento completo per gli analisti e gli investitori per pianificare i loro CapEx per i progetti di ospitalità in Italia, offrendo una base per ulteriori ricerche e pianificazioni strategiche.
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