
Laporan Pasar
Hotel & Hunian Bermerek di Bali 2020
Apakah ada burung kenari di dalam tambang batu bara? Tahun 2019 adalah bisnis seperti biasa (alias sulit) bagi hotel-hotel di Bali. Tidak ada penutupan bandara, atau gempa bumi, tetapi pasar diguncang oleh penurunan besar dalam kedatangan orang Cina dan duopoli maskapai penerbangan nasional yang mengenakan harga tiket pesawat yang sangat tinggi sehingga memaksa wisatawan domestik untuk berlibur ke luar negeri. Semua pekerjaan yang dilakukan = okupansi tetap, tarif tetap, dan RevPAR tetap di seluruh pasar pada tahun 2019. Hotel-hotel di Jimbaran / Uluwatu & Ubud memiliki kinerja terbaik, mencatat pertumbuhan RevPAR yang kuat bersama dengan hotel-hotel mewah yang mempertahankan RevPAR YOY. Karena pariwisata yang berlebihan dan masalah lingkungan, Bali dimasukkan sebagai salah satu dari 13 destinasi dalam daftar "no go" pada tahun 2020 oleh panduan perjalanan Fodor. Bali menghadapi tantangan ekologi yang membayangi seperti sampah di pantai, kemacetan lalu lintas di distrik wisata utama, dan kelangkaan air tawar. Tanpa menyelesaikan masalah-masalah ini, Bali harus mengendalikan pertumbuhan pariwisatanya. Pasar real estate di Bali saat ini tidak seperti destinasi resor Asia Tenggara lainnya seperti Phuket di Thailand yang bergeser dari hunian bermerek hotel dan kondotel. Pasar properti saat ini sekarang melihat perkembangan villa dan apartemen dengan hasil sewa di daerah dengan pertumbuhan tinggi seperti Canggu, Brawah dan Uluwatu.
Kedatangan Pengunjung dan Segmentasi Pasar:
Kedatangan Internasional
- Statistik 2019: Hampir 6,3 juta pengunjung internasional, meningkat 2% dari tahun ke tahun.
- Negara Sumber Utama: Australia (20% dari total), Tiongkok (19%), India (6%), Inggris (5%), dan Amerika Serikat (4%).
- Perincian Regional:
- Asia Pasifik (Kecuali ASEAN): 36% dari total, penurunan 5% terutama disebabkan oleh berkurangnya pengunjung dari Hong Kong dan Tiongkok.
- Eropa24% dari total, dengan pertumbuhan yang signifikan dari Rusia (+28%), Inggris (+6%), Jerman (+5%), dan Perancis (+6%).
- Oseania22% dari total, dengan Australia dan Selandia Baru menunjukkan peningkatan masing-masing sebesar 6% dan 18%.
- Timur Tengah: 1% dari total, dengan peningkatan sebesar 34%, terutama dari Arab Saudi (+59%) dan Mesir (+37%).
- Amerika7% dari total, dengan peningkatan 15% didorong oleh AS (+18%).
Kedatangan Domestik
- Statistik 2019: Wisatawan domestik menurun menjadi sekitar 6,2 juta, terendah dalam enam tahun terakhir dan penurunan 36,5% dari tahun ke tahun.
- Masalah Utama: Tingginya harga tiket pesawat domestik akibat duopoli Garuda dan Lionair, dan efek dari terpilihnya kembali Presiden Jokowi pada tahun 2019.
Kinerja Pasar Hotel:
Berdasarkan Segmen Tarif
- Kemewahan (USD >300):
- Hunian: Meningkat 9 poin menjadi 67%.
- ADR: Turun 14% menjadi Rp 6.437.000 (USD 454).
- RevPAR: Tetap di Rp 4.293.000 (USD 302).
- Kelas Atas (USD 151-299):
- Hunian: Meningkat 1,5 poin menjadi 71%.
- ADR: Turun 12% menjadi Rp 2.609.000 (USD 187).
- RevPAR: Turun 11% menjadi Rp 1.841.000 (USD 132).
- Kelas atas (USD 101-150):
- Hunian: Stabil di angka 72%.
- ADR: Turun 1,9% menjadi Rp 1.747.000 (USD 123).
- RevPAR: Turun 2,1% menjadi Rp 1.263.000 (USD 89).
- Skala menengah (USD 50-101):
- Hunian: Stabil di angka 75%.
- ADR: Turun 6% menjadi Rp 1.007.000 (USD 71).
- RevPAR: Turun 7% menjadi Rp 758.000 (USD 54).
Berdasarkan Lokasi
- Kuta/Tuban dan Legian/Seminyak: Okupansi tertinggi sebesar 75%, dengan ADR masing-masing sebesar USD 81 dan USD 138.
- Jimbaran/Uluwatu: ADR tertinggi sebesar USD 289, dengan tingkat hunian sebesar 69%.
- Ubud: Okupansi terendah di 64%, namun ADR meningkat menjadi USD 270.
- Nusa Dua/Tanjung Benoa: ADR turun menjadi USD 128 dengan tingkat hunian yang stabil sebesar 73%.
Perkembangan Masa Depan
Pasar hotel di Bali diperkirakan akan menambah setidaknya 21 hotel bintang 3 ke atas, dengan total sekitar 3.700 kamar selama lima tahun ke depan. Sebagian besar pembangunan ini terkonsentrasi di Bali Barat dan Selatan, menargetkan segmen bintang 4 dan bintang 5.
Pasar Real Estat
Pasar real estat di Bali masih tetap kompleks, dengan berbagai tantangan seperti program amnesti pajak yang mengganggu dan letusan gunung berapi yang mempengaruhi stabilitas. Terdapat lebih dari 1.600 unit di tujuh proyek hotel yang ditangguhkan atau dibatalkan, termasuk merek-merek seperti Mandarin Oriental dan Jumeirah.
Tren Utama
- Pembeli Domestik: Mayoritas lebih memilih properti hak milik, mewakili lebih dari 50% transaksi.
- Pembeli Internasional: Berfokus pada properti yang disewakan dari Australia, Amerika Utara, dan Eropa.
- Area Populer: Canggu dan Berawa untuk para ekspatriat dan nomaden digital, dengan Seminyak, Uluwatu, dan Jimbaran yang tetap menarik.