Perspectiva de la hostelería
Mercado de renta fija bajo tensión: implicaciones para la financiación hotelera en 2026
December 2025
El cierre de 2025 deja un mensaje claro: los tipos de interés a largo plazo están repuntando, incluso cuando los bancos centrales insinúan una moderación de los tipos oficiales en 2026. Para propietarios e inversores hoteleros, este “desacople” entre el corto y el largo plazo redefine el coste de capital, la estructura de deuda y la valoración de activos.
Introducción
En EE. UU., varios análisis prevén que la Fed recorte gradualmente en 2026, pero el Treasury a 10 años podría mantenerse en torno al 4,6%–4,7% por presión inflacionista y fiscal. En Europa, el BCE proyecta inflación en 1,6%–1,9% en 2026, mientras las curvas largas se tensionan por dudas sobre sostenibilidad de deuda y políticas fiscales expansivas.
1) Señales de Renta Fija
La situación actual es paradójica: expectativa de recortes en tipos oficiales coexiste con rendimientos largos en ascenso. Tres factores explican este movimiento:
- Sensibilidad fiscal: mayor preocupación por déficit y stock de deuda.
- Volatilidad contenida, pero con divergencias entre regiones.
- Debate sobre la independencia de los bancos centrales en un contexto político más complejo.
A ello se suma el riesgo de inflación persistentemente por encima del 2% en EE. UU., impulsada por salarios y aranceles, que mantiene el tramo 10–30 años más alto de lo previsto. En Europa, aunque el BCE recortó 25 pb en junio de 2025, la retirada de reinversiones del APP/PEPP aumenta la oferta neta de bonos, presionando las TIR al alza.
2) ¿Un cambio de régimen? “Higher for longer” en tipos reales
Las proyecciones para 2026 apuntan a tipos reales positivos durante más tiempo, incluso si los tipos oficiales bajan. El mundo entra en una fase de crecimiento moderado, con liquidez suficiente, pero con primas de plazo más exigentes para compensar riesgos fiscales y geopolíticos.
Algunos escenarios anticipan subidas graduales en rendimientos soberanos mientras el dólar se debilita, lo que sugiere curvas más empinadas y spreads ajustados. Otros ven oportunidad táctica en bloquear rendimiento y gestionar duración ante posibles recortes proactivos, aunque advierten que el extremo corto podría estar sobrevalorado si el mercado sobreestima la relajación monetaria.
3) Impacto en la financiación hotelera
a) Coste de la deuda y DSCR
Con TIR a 10 años más altas, el coste total de estructuras bullet o amortizativas no se abaratará, aunque bajen los tipos oficiales. Esto presiona DSCR y covenants, especialmente en activos con ADR y RevPAR sensibles a ciclos.
b) Duración y mezcla de fuentes
Conviene escalonar vencimientos y combinar banca tradicional + private debt para ganar flexibilidad. Para Capex, las líneas bonificadas/verde son clave para reducir el coste financiero si el proyecto acredita ahorro energético y certificaciones ESG.
c) Estructuras de capital y contratos
El repunte de tipos largos incentiva sale & leaseback y joint ventures para compartir riesgo y proteger caja. En negociación: fijar costes en tramos clave, incluir ratchets ligados a performance y cláusulas de re-pricing ante normalización de curvas.
4) Valoración de activos: WACC, yield y expectativas
Tipos reales positivos y primas de plazo más altas elevan el WACC, exigiendo yields transaccionales mayores para cerrar deals. En urbano “core”, la competencia con bonos soberanos obliga a ajustar expectativas. En vacacional, la defensa está en crecimiento de ingresos (mix de canales, pricing dinámico) y capex selectivo que mejore la generación de caja.
5) Estrategias accionables para 2026
- Refinanciaciones: adelantar procesos si hay ventanas de TIR estable; usar swaps/caps para cubrir picos.
- Estructura de vencimientos: evitar “muro” 2026–2028; escalonar y combinar deuda bancaria y privada.
- Capex verde: priorizar proyectos con ahorros medibles para acceder a financiación bonificada.
- Covenants: renegociar métricas con cláusulas de re-benchmark si los tipos largos se normalizan.
- Valoración: revisar WACC trimestralmente; ajustar exit yield y sensibilidades para evitar sobre apalancamiento.
Conclusión
Hasta hace pocos meses, el consenso apuntaba a un ciclo prolongado de recortes en la zona euro. Sin embargo, el BCE ha modificado su tono: tras ocho bajadas consecutivas desde mediados de 2024, el tipo oficial se sitúa en el 2%, y las últimas declaraciones sugieren que no se descartan nuevas subidas si la inflación muestra persistencia.
Este giro introduce incertidumbre y explica por qué la parte larga de la curva europea se mantiene tensionada: el mercado empieza a descontar un escenario “higher for longer” en tipos reales. Algo está cambiando en la narrativa monetaria europea y es motivo de seguimiento y alerta para cualquier estrategia de financiación a largo plazo.
El mercado de renta fija envía una señal inequívoca: los tipos largos pueden permanecer altos más tiempo de lo que sugieren los titulares sobre recortes. Para el sector hotelero, esto implica elevar el nivel técnico en estructuración de deuda, gestión de duración y selección de capex. En Horwath HTL España, ayudamos a propietarios, operadores e inversores a navegar este potencial cambio de régimen y tomar decisiones informadas en Capital Markets.