{"id":34338,"date":"2025-03-14T09:52:47","date_gmt":"2025-03-14T09:52:47","guid":{"rendered":"https:\/\/horwathhtl.com\/?post_type=insight&p=34338"},"modified":"2025-05-14T10:54:45","modified_gmt":"2025-05-14T10:54:45","slug":"deutsche-und-osterreichische-hotelmarken-auf-internationalem-expansionskurs","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/horwathhtl.com\/de\/insight\/deutsche-und-osterreichische-hotelmarken-auf-internationalem-expansionskurs\/","title":{"rendered":"Internationale Investoren gestalten den deutschsprachigen Hotelmarkt neu"},"content":{"rendered":"
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Hospitality Insight<\/h3>\n

Internationale Investoren gestalten den deutschsprachigen Hotelmarkt neu<\/h1>\n

March 2025<\/h4>\n

\u201eMotel One von PAI \u00fcbernommen\u201c \u2013 diese Schlagzeile dominierte in den vergangenen Wochen die Headlines in der Hotelbranche. Die j\u00fcngste \u00dcbernahme der M\u00fcnchner Hotelgruppe Motel One durch den franz\u00f6sischen Investor PAI Partners unterstreicht die zunehmende Dynamik internationaler Investoren auf dem deutschsprachigen Hotelmarkt:<\/h3>\n
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So wurden innerhalb der letzten zwanzig Jahre allein in Deutschland bereits acht Hotelmarken von einem internationalen Investor bzw. einer internationalen Hotelkette \u00fcbernommen: Darunter waren Innside (Meli\u00e0, 2007), Steigenberger(Huazhu\/H World, 2019), prizeotel (Radisson, 2019), 25hours (Accor, 2016\u20132020), me and all (Hyatt, 2024), Novum(IHG, 2024), Ruby (IHG, 2025) und nun zuletzt Motel One (PAI, 2025). Ein \u00e4hnliches Ph\u00e4nomen zeigt sich auch in \u00d6sterreich, etwa durch die \u00dcbernahme der Marke Vienna House durch Wyndham (2022).<\/p>

Diese Konsolidierungen treiben nicht nur die internationale Expansion der beteiligten Hotelmarken voran, sondern ver\u00e4ndern gleichzeitig grundlegend die Marktstruktur im deutschsprachigen Raum. Durch die entstehenden Synergieeffekte k\u00f6nnen fusionierte Marken attraktivere Preise anbieten, was neben den lokalen Marken vor allem auch privat gef\u00fchrte Hotels unter Preisdruck bringt. Doch warum sind Hotelmarken aus Deutschland und \u00d6sterreich momentan f\u00fcr internationale Investoren so attraktiv?<\/p> <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n\n\n

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Attraktives \u00dcbernahmeziel f\u00fcr Private-Equity-Investoren<\/h3>\n

Zum einen gelten Deutschland und \u00d6sterreich als attraktives \u00dcbernahmeziel f\u00fcr Private-Equity-Investoren und gro\u00dfe Hotelkonzerne, die Wachstumschancen, Marktanteile und innovative Konzepte suchen. Diese profitieren vor allem vom Wachstumspotenzial der Hotelbranche, die sich zum Teil noch immer von den Auswirkungen der Pandemie erholt und stark von unabh\u00e4ngigen Individualhotels gepr\u00e4gt ist. Denn trotz der erheblichen Herausforderungen, mit denen die Hotelimmobilienbranche in den vergangenen Jahren konfrontiert war (Pandemie, geopolitische Spannungen und Inflation) zeigt sich der Markt im Hinblick auf die Verkaufspreise robust. Gleichzeitig bleibt ein starker Preisverfall auf Grund der daraus resultierender sp\u00fcrbarer Unsicherheiten, anders als in anderen Immobiliensegmenten, aus. W\u00e4hrend Banken weiterhin vorsichtig agieren, er\u00f6ffnen sich demnach besonders f\u00fcr eigenkapitalstarke Investoren attraktive Chancen. Niedrigere Bewertungen und sinkende Zinsen bieten ideale Bedingungen f\u00fcr strategische Akquisitionen.<\/p>\n

Andererseits sind Deutschland und \u00d6sterreich ein \u201eInnovationslabor f\u00fcr neuartige Hotelkonzepte\u201c, insbesondere im Hinblick auf die Verbindung von anspruchsvollem Design, digitalisierten Prozessen und effizienter Raumnutzung. Marken wie Ruby mit ihrem \u201eLean Luxury\u201c-Ansatz oder Motel One mit hochwertiger Gestaltung und kleinen Zimmern jedoch ohne eigenem Restaurant \u2013 daf\u00fcr aber mit einer stylishen Lifestyle-Bar, die zugleich als Lobby und Fr\u00fchst\u00fccksbereich dient \u2013 reagieren damit gezielt auf ver\u00e4nderte G\u00e4stebed\u00fcrfnisse und bedienen erfolgreich eine lukrative Nische. Dies beschert ihnen wiederum ein vielversprechendes Wachstumspotential, welches durch das notwendige Kapital von Investoren weiter gest\u00e4rkt wird. Durch gezielte Investments in erfolgreiche Markenkonzepte erhoffen sich die Investoren eine rasche Wertsteigerung und daraus resultierend hohe Renditen bei einem Weiterverkauf der Marken, was sicherlich auch bei der j\u00fcngsten \u00dcbernahme der Motel One Group durch PAI Partners der Fall sein wird.<\/p>\n

Im Vergleich zu institutionellen Investoren sind Private Equity Investoren in Hinblick auf Investments agiler, da letztere nicht nur in Immobilien investieren d\u00fcrfen und dadurch auf Pachtvertr\u00e4ge angewiesen sind, sondern auch Marken samt Betreibergesellschaften kaufen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Demnach \u00fcbernimmt der franz\u00f6sische Private Equity Investor, neben der Hotelmarke 80 Prozent des operativen Gesch\u00e4fts von Motel One, das derzeit mit 3,5 Milliarden Euro bewertet wird. Das k\u00fcrzlich abgespaltete Immobiliengesch\u00e4ft verbleibt weiterhin bei Gr\u00fcnder Dieter M\u00fcller, der es unabh\u00e4ngig weiterf\u00fchren wird, um gleichzeitig das Wachstum der Marke zu unterst\u00fctzen. Au\u00dferdem wurde bei diesem Deal vertraglich vereinbart, dass das Management Board des operativen Gesch\u00e4fts ebenfalls bestehen bleibt, Dieter M\u00fcller fungiert weiterhin als Chairman und die beiden Co-CEOs Daniel M\u00fcller und Stefan Lenze verbleiben ebenfalls in Ihren Positionen.<\/p>\n

Durch die Partnerschaft mit PAI erh\u00e4lt Motel One nicht nur finanzielle Ressourcen f\u00fcr weiteres Wachstum, sondern auch Zugang zu einem internationalen Netzwerk und strategischer Expansion. Laut Dieter M\u00fcller kann das organische Wachstum mit dem Markt nicht mithalten, weshalb dieses durch eine Expansion mit PAI auf ein neues Level gehoben werden kann und einen Beschleunigungseffekt erfahren kann. Die Vorbereitungen f\u00fcr den Zusammenschluss wurden bereits im April 2024 getroffen, als Motel One die 35 Prozent Anteile des bisherigen Investors Proprium Capital zur\u00fcckkaufte und sein Immobiliengesch\u00e4ft in eine eigene Gesellschaft auslagerte. Die Transaktion wird voraussichtlich im zweiten Quartal 2025 abgeschlossen, vorbehaltlich beh\u00f6rdlicher Genehmigungen. Ob und wann eine B\u00f6rsengang stattfinden wird, liegt nun bei PAI Partners.<\/p>\n

Konsolidierungen von deutschen\/\u00f6sterreichischen Marken und internationalen Hotelketten<\/h3>\n

Gut zwei Wochen zuvor, Mitte Februar 2025 wurde die \u00dcbernahme der \u201eLean-Luxury-Marke\u201c Ruby f\u00fcr 110,5 Millionen Euro durch die britische InterContinental Hotels Group (IHG) bekanntgegeben. . Im Gegensatz zu der \u00dcbernahme von Motel One durch PAI, verbleiben die Pachtvertr\u00e4ge der Hotels bei der Ruby Group, w\u00e4hrend IHG durch den Deal die M\u00f6glichkeit erh\u00e4lt, Hotels unter dem Namen Ruby im Franchise-Modell zu er\u00f6ffnen, insbesondere mit Fokus auf eine Expansion in die USA und dem Wachstumsmarkt Asien.<\/p>\n

Ruby profitiert dabei von IHGs globalem Vertriebsnetzwerk, der Distributionsplattform und dem IHG One RewardsTreueprogramm, wodurch Vertriebskosten gesenkt und der Umsatz pro verf\u00fcgbarem Zimmer (RevPAR) gesteigert werden soll. Laut Gr\u00fcnder Michael Struck wurde IHG bewusst als Partner gew\u00e4hlt, da der Konzern Markenidentit\u00e4t und Unternehmenskultur auch bei der Integration neuer Marken bewahren kann. Zudem bietet der Deal f\u00fcr Immobilienpartner attraktive M\u00f6glichkeiten, da die h\u00f6heren Margen durch mehr Direktbuchungen das Mietpotenzial steigern. Die Kooperation erfolgt zu einem strategisch g\u00fcnstigen Zeitpunkt: Die Nachfrage nach innovativen L\u00f6sungen zur Umnutzung von B\u00fcrofl\u00e4chen w\u00e4chst, was Ruby neue Wachstumschancen er\u00f6ffnet.<\/p>\n

Das Ziel ist es, die Hotelkette als f\u00fchrende \u201eAffordable-Luxury-Marke\u201c global zu etablieren, ohne dabei den markentypischen Charakter und die flexible, platzsparende Hotelkonzeption zu verlieren. Im Gegensatz zu einem Private-Equity-Investor, dessen Ziel es ist, durch Akquisitionen etablierter Gesch\u00e4ftsmodelle und gezielte Investitionen deren Wert zu steigern und bei einem sp\u00e4teren Verkauf hohe Renditen zu erzielen, verfolgt ein internationaler Hotelkonzern wie IHG mit einer \u00dcbernahme andere strategische Ziele. IHG m\u00f6chte insbesondere sein Markenportfolio im deutschen Markt erweitern, dadurch Marktanteile sichern und durch zus\u00e4tzliche Marken dauerhaft h\u00f6here Franchisegeb\u00fchren (\u201eRoyalties\u201c) generieren. Diese \u00dcbernahme der bereits etablierten \u201eLean-Luxury-Marke\u201c erm\u00f6glicht IHG eine schnelle und risikoarme Erweiterung des Portfolios sowie gleichzeitige eine starke Pr\u00e4senz in neuen M\u00e4rkten. Durch die Integration von Ruby ins eigene Portfolio k\u00f6nnen zudem Kosten gesenkt und Effizienzsteigerungen erzielt werden. Generell gilt, dass Investoren zunehmend von \u201eSoft Brands\u201c profitieren, die durch flexiblere Anforderungen leichter umzusetzen sind als klassische Marken (\u201eHard Brands\u201c) die an strikte (Design-)Standards der Hotelgruppen gebunden sind.<\/p>\n

Ein weiteres Beispiel f\u00fcr eine solche Konsolidierung ist die \u00dcbernahme der 2015 gegr\u00fcndeten Hotelmanagement GmbH Vienna House samt Marke, durch die, in Berlin ans\u00e4ssige, europaweit agierende HR Group. Da diese jedoch als Multi-Brand-Hotelbetreibergesellschaft kein Interesse am Eigentum einer Hotelmarke hat, wurde die Hotelmarke Vienna House im selben Zug an den langj\u00e4hrigen Franchise-Partner der HR-Group Wyndhamweiterver\u00e4u\u00dfert. Fortan besitzt die HR-Group, wie auch die Ruby Group, das Eigentum an den Pachtvertr\u00e4gen beziehungsweise am Betrieb der Hotels, w\u00e4hrend diese im Rahmen einer langfristigen Franchisevereinbarung mit Wyndham unter deren Marke Vienna House by Wyndham gef\u00fchrt werden. Durch die \u00dcbernahme der Marke f\u00fcgte Wyndham etwa 40 Hotels mit \u00fcber 6.000 Zimmern seinem Portfolio hinzu.<\/p>\n

Who is next?<\/strong><\/h3>\n

Es scheint, als seien weitere Zusammenschl\u00fcsse auf Grund der Wachstumsbestrebungen der einzelnen Akteure in der Hotelbrache im deutschsprachigen Raum, nur eine Frage der Zeit, offen bleibt jedoch, welche Marke die n\u00e4chste sein wird, die durch einen internationalen Investor Kapital f\u00fcr weiteres Wachstum beziehen wird und ob sich dieser Trend auch im Schweizer Markt fortsetzen wird.<\/p>\n

Laut Michael Schn\u00fcrle, Senior Consultant bei Horwath HTL sind es wohl die Serviced Apartments, die mit ihren Wachstumspl\u00e4nen als n\u00e4chstes konsolidiert werden. \u201eIn diesem Markt kam es bereits in den letzten Jahren ebenfalls zu vereinzelten \u00dcbernahmen\u201c, erl\u00e4utert Schn\u00fcrle. \u201eIch kann mir gut vorstellen, dass sich Limehome als n\u00e4chstes mit einem internationalen Partner zusammenschlie\u00dfen wird, um weiter zu expanideren\u201c.<\/p>\n

Da internationale Investoren ihre Suche nach vielversprechenden Hotelmarken fortsetzen, scheinen weitere Deals unausweichlich zu sein. In den kommenden Jahren wird sich herausstellen, welche Akteure die Zukunft des deutschsprachigen Hotelmarktes bestimmen werden.<\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n

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Autoren<\/h3>\n
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\n Susann Sparwasser<\/b>\n
Consultant <\/p>\n <\/div>\n <\/a>\n

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\n ssparwasser@horwathhtl.com<\/a>\n <\/p>\n <\/div>\n

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\n Christian Buer<\/b>\n
Managing Partner <\/p>\n <\/div>\n <\/a>\n

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\n cbuer@horwathhtl.com<\/a>\n <\/p>\n <\/div>\n

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Deutschland B\u00fcro<\/h3>\n
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\n Prof. Dr. Christian Buer <\/p>\n <\/div>\n

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\n germany@horwathhtl.com<\/a>\n <\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n

Deutschland office<\/a><\/p>\n <\/div>\n

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\n Gastgewerbe <\/div>\n
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